Узнать стоимость

Технический заказчик

Изменения в законодательстве, которые прошли с 2011 года, внесли ряд поправок в организацию строительной деятельности. Появился термин технический заказчик, то есть юридическое лицо, представляющее застройщика во всех основных вопросах реализации строительного проекта. На него возложено управление всем процессом, начиная от этапов изысканий, согласования проектов и заканчивая вводом объекта в эксплуатацию.

При этом закон не запрещает застройщику выступать в роли технического заказчика. Но в большинстве случаев это экономически необоснованно. Необходимо получать допуск хотя бы к минимальному перечню работ, что требует значительных финансовых затрат. Кроме этого, потребуется выполнить ряд требований, которые касаются численности сотрудников и их квалификации. Любое СРО может выставить свои требования к материально-технической базе организации, и часто выполнить их весьма затратно.

Совмещение функций также приводит к тому, что застройщик полностью несет ответственность за все этапы строительства. Упущения в ходе исполнительного контроля могут иметь негативные последствия, так как эта обязанность возложена на технического заказчика законом. Если организация не ведет целенаправленной деятельности по возведению объектов недвижимости, нет смысла открывать отдельную техническую службу. Проще привлечь профессиональную организацию, которая возьмет на себя все функции по реализации проекта.

Схема работы технического заказчика

Услуги технического заказчика

Услуги технического заказчика

Идея выделения службы технического заказа далеко не нова. Такие организации успешно работали еще в советские времена. Службы государственного технического надзора могли успешно осуществлять контроль за качеством возведения зданий и сооружений. В связи с реформированием экономики ценный опыт был временно утерян. В связи с усложнением строительных процессов и увеличением объема работ возникла необходимость вновь ввести в обиход службу, которая бы отвечала за качество и сроки.

Обязанности техзаказчика настолько объемны, что невозможно их успешно выполнить, не имея многолетнего опыта работы. Профессионалы в данной области не только хорошо знакомы с технической стороной дела, но и защищают финансовые интересы застройщика и в курсе всех юридических тонкостей подготовки и согласования проектной документации.

Задачи и обязанности технического заказчика

В случае если технический заказчик и застройщик – это разные лица, между ними заключается договор, в котором разграничены полномочия по ведению строительства.

В функции технического заказчика входит:

  • проведение всех видов инженерных изысканий с привлечением профильными организациями;
  • разработка и согласование проектов в уполномоченных органах;
  • информационное сопровождение проектирования строительства и предоставление необходимых данных снабжающим организациям;
  • подготовка зданий и сооружений к реконструкции и капитальному ремонту;
  • получение разрешений на строительство объектов и обеспечение их ввода в эксплуатацию;
  • осуществление контроля за соответствием возводимого объекта данным проекта и обеспечение безопасности строительно-монтажных работ.

Технический заказчик отвечает не только за соблюдение технологий и оформление документации. Он добивается эффективного взаимодействия всех участников процесса и обеспечивает целевое расходование средств, вложенных инвесторами.

Технический заказчик выполняет:

  • Создание модели управления инвестиционно-строительным проектом
  • Разработка технико-экономического обоснования инвестиций
  • Формирование пакета исходно-разрешительной документации
  • Организация и управление разработкой проектной документации на различных стадиях реализации проекта
  • Контроль получения положительного заключения государственной экспертизы
  • Организация и проведение совместно с Заказчиком выбора на конкурсной основе Генерального проектировщика, Генподрядчика и других участников проекта
  • Юридическое сопровождение проекта
  • Получение разрешения на строительство
  • Контроль за организацией строительства объекта Генеральным подрядчиком
  • Строительный контроль
  • Контроль ведения исполнительной документации
  • Контроль целевого использования денежных средств
  • Взаимодействие с контролирующими государственными организациями
  • Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Стоимость работы технического заказчика

Цена на услуги зависит от многих факторов. Обычно это определенный процент от общих инвестиционных затрат или сметной стоимости работ. В зависимости от широты полномочий этот показатель может изменяться в большую или меньшую сторону. Стоимость услуг обсуждается индивидуально по каждому проекту. Клиент может сам определить необходимую степень участия технического заказчика в процессе возведения объекта.

Стоимость услуг также зависит от масштаба проекта, количества объектов и стадии строительства. Функции могут быть ограничены только надзором и строительным контролем, в этом случае затраты будут минимальными. В организации работают профессионалы высокого уровня, способные организовать работы по реализации проекта любой сложности.

Услуги технического заказчика в строительстве

Услуги технического заказчика в строительстве

Технический заказчик может быть привлечен к работе на любой стадии строительства, начиная с выбора земельного участка. Если инвестор только подбирает место для будущего здания, специалисты могут помочь в выборе оптимального расположения объекта.

Работы по подбору земельного участка включают:

  • анализ требований к размещению объекта;
  • обследование и технический аудит территории;
  • подготовку экспертного заключения.

Специалисты оказывают помощь в изменении категорий земель. Выбранный участок может относиться к землям сельскохозяйственного назначения. Для того, чтобы начать работы по проектированию, необходимо перевести участок в категорию земель, предназначенных для строительства. В случае если планируется возведение производственных объектов категория меняется на промышленную.

Большое значение имеет наличие градостроительной документации на землю. Необходимо удостовериться в наличии утвержденного проекта планировки и правил землепользования. Если все документы в порядке, значит, с получением градостроительного плана в дальнейшем проблем не возникнет.

При выборе участка анализируются технические условия для подключения будущего здания к инженерным сетям. Чтобы оформить документацию, необходимо сделать запрос в организации, эксплуатирующие коммуникационные связи. В пределах города может понадобиться анализ возможности подведения к зданию сетей связи. Технический заказчик берет на себя взаимодействие с эксплуатирующими организациями и координирует работы по подготовке проектных решений.

ЗАКОННЫЕ ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ:

Согласно п. 22 Градостроительного кодекса РФ в функции технического заказчика входит:

  • заключение контрактов на инженерные изыскания, разработку проектной документации, строительство, реконструкцию и капремонт зданий и сооружений;
  • подготовка зданий к реконструкции и капремонту;
  • предоставление контрагентам, проводящим строительство, ремонт и реконструкцию, необходимой документации и материальной базы для надлежащего выполнения их деятельности;
  • утверждение проектной документации;
  • подготовка и оформление документов, необходимых для сдачи объекта в эксплуатацию;
  • другие функции, предусмотренные Кодексом.

Оформление исходно-разрешительной документации

Комплект ИРД является важной составной частью предпроектных работ по подготовке к строительству. В его состав входит постановление органов власти, которое дает право застройщику проводить работы на выбранном участке. В документацию включаются технические условия на присоединение ко всем видам инженерных коммуникаций.
Состав исходно-разрешительной документации на строительство весьма обширен и включает:

  • информацию о проектных ограничениях по размещению на участке объектов будущего строительства;
  • разрешительные документы и согласования уполномоченных органов;
  • условия соблюдения всех норм безопасности, включая экологическую;
  • санитарные нормы и правила проведения строительных работ.

Ошибки в оформлении разрешительной документации могут привести к тому, что здание признают незаконно возведенным. Этому не может помешать даже уже полученное по всем правилам свидетельство о праве собственности. При сомнениях в наличии необходимых разрешений, здание могут признать самостроем. Привлечение опытного технического заказчика позволит подготовить ИРД в полном соответствии с требованиями закона и избежать неприятностей в будущем.

Подготовка градостроительного плана

Градостроительный план

На основании изучения параметров объекта технический заказчик проводит подготовку градостроительного плана с привязкой к конкретному земельному участку. Порядок получения ГПЗУ соответствует требованиям Градостроительного кодекса с поправкой на законодательство регионов. Подготовкой планов занимаются местные органы власти.
Материалы для разработки документов содержат план по развитию территории города и поселения и включают:

  • выделение жилых районов;
  • расположение микрорайонов и кварталов;
  • определение местонахождения объектов строительства и элементов инфраструктуры.

Для оформления документации необходимо определить границы расположения строительной площадки. Для этого разрабатывается проект планировки территории и проводится межевание. Материалы для ГПЗУ также включают сведения об этажности зданий, их функциональном назначении и плотности застройки.

Работа проводится с привлечением специалистов, которые имеют все необходимые лицензии на выполнение инженерных изысканий. Подготовкой плана планировки территории могут заниматься только те организации, которые состоят в СРО. Подтверждением этого факта служит свидетельство о членстве. Межеванием занимаются аттестованные кадастровые инженеры организаций, которые имеют лицензии на проведение этого рода работ.

Обратиться с заявлением на получение градостроительного плана может как сам застройщик, так и уполномоченное лицо, то есть технический заказчик. Требования к форме и содержанию документа определены приказом Минстроя. Наличие ГПЗУ – это обязательное условия для начала проектных работ, проведения всех видов экспертиз, получения разрешения на строительство и окончательной сдачи объекта.

Отсутствие ГПЗУ в пакете документов служит основанием для отказа в выдаче согласований. Расхождение сведений, указанных в плане, с проектно-сметной документацией может серьезно осложнить работы. В этом случае начало строительства может быть отложено. Готовое здание должно полностью соответствовать градостроительному плану, в противном случае ввод объекта в эксплуатацию окажется под вопросом. Участие технического заказчика позволит подготовить документ с учетом всех необходимых требований и сократить риск неоправданных материальных затрат.

Проведение изысканий

Когда участок выбран, необходимо его обследовать. Активная застройка городских территорий привела к тому, что зачастую начинать строительство приходится на территориях с неблагоприятными природными условиями. Разработку проекта предваряет целый комплекс инженерных изысканий, состав которых зависит от характера объекта и особенностей местности. В сложных районах может потребоваться целый комплекс геодезических работ, который будет включать геологические, гидрометеорологические и экологические изыскания.

Задача технического заказчика – определить критерии отбора организаций, которые справятся с задачей наилучшим образом. Исполнители выбираются на конкурсной основе. Заключаются договоры с организациями, приложениями к которым будут техническое задание и программа проведения изысканий. Технический заказчик координирует изыскательские работы на объекте, производит приемку работ и проводит согласование результатов в уполномоченных инстанциях.

Согласование проектной документации

Функции технического заказчика

Обязанность согласования в соответствующих организациях проектно-сметной документации возложена на застройщика Градостроительным кодексом. Порядок его получения зависит от территориального расположения объекта.

Документация состоит из трех частей:

  • текстовая, включающая описания, пояснения и таблицы;
  • расчетная, обосновывающая принятие тех или иных решений;
  • планы и чертежи инженерных решений.

Проект требует одобрения целого ряда структур, начиная от управления архитектуры населенного пункта и заканчивая энергоснабжающими компаниями. Обращение к техническому заказчику служит гарантией получения положительных заключений во всех организациях, проверяющих соответствие проекта техническим условиям.

Получение разрешения на строительство

Работа технического заказчика

Для того, чтобы начать работы по возведению здания, необходимо оформить разрешение на строительство. Выдают документы органы власти, уровень которых зависит от территориальной принадлежности объекта. Успешное получение разрешения зависит от положительного результата государственной экспертизы проектной документации.

Процедура предполагает подготовку обширного пакета документов, список которых утвержден законодательством. Отсутствие в пакете хотя бы одного из них может служить основанием для отказа и процедуру придется начинать заново. Технический заказчик представляет интересы застройщика в государственной экспертизе и органах власти и оказывает помощь в получении разрешения на строительство.

Этап планирования проекта в строительстве

На данном этапе техзаказчик совместно с застройщиком (инвестором) осуществляет детальное планирование реализации проекта, определяет и уточняет цели и задачи, разрабатывает последовательность действий, требуемых для их достижения, определяет общий состав работ. Результатом этого этапа является план по управлению проектом в строительстве, который обычно включает:

  • определение состава работ (содержания) проекта, предпроектные проработки, предварительный выбор земельного участка (объекта строительства/реконструкции);
  • планирование коммуникаций (обмена информацией и документацией в проекте);
  • планирование бюджета проекта;
  • планирование закупок для проекта;
  • планирование качества проекта;
  • планирование кадровых ресурсов проекта;
  • определение рисков проекта и вероятных путей снижения их воздействия;
  • планирование и управление сроками (графиком) реализации проекта;
  • планирование работы с возможными изменениями проекта;
  • определение ключевых показателей эффективности и результатов проекта в строительстве (проект закончен в срок, в рамках бюджета, достигнуто проектное качество объекта, ресурсы проекта распределены максимально эффективно, проект соответствует бизнес-плану).

Технадзор в строительстве

Контроль техническим заказчиком

На технического заказчика возложена обязанность контролировать процесс на этапе проектирования и протяжении ведения строительных работ. Услуги по техническому надзору являются приоритетными в организации службы. Проверяется не только объем и качество, но и соблюдение норм расходования бюджета. Технический заказчик отвечает за соответствие возводимого здания или сооружения проектным значениям. На разных стадиях готовности объекта привлекаются геодезические организации, которые проводят исполнительные съемки с целью проверки параметров возводимого здания или сооружения.

Постоянный надзор защищает заказчика от финансовых потерь при действиях недобросовестных подрядчиков. Рисков здесь достаточно: материалы могут заменяться на более дешевые аналоги, состав строительно-монтажных работ необоснованно сокращается, а допущенные дефекты скрываются. Постоянное присутствие на объекте технического заказчика исключает подобные ситуации и обеспечивает высокое качество строительства.

Сдача объекта в эксплуатацию

Работа на строительстве

В задачи технического заказчика входят организационные работы по вводу готового объекта в эксплуатацию. С этой целью проводятся завершающие контрольно-исполнительные съемки, проверка инженерных коммуникаций и общая оценка качества проведенных работ. Формируется пакет исполнительной документации, получаются заключения надзорных органов. На основании полученного разрешения объект ставится на государственный учет в Едином государственном реестре недвижимости.

Законные основания для деятельности

Правовой статус технического заказчика и застройщика в корне отличаются. Взаимоотношения и пределы компетенции прописаны в договоре, который заключается между сторонами. Технический заказчик является официальным представителем застройщика и несет перед ним ответственность за надлежащее качество выполнения работ.

В роли технического заказчика может выступать только юридическое лицо. Эти требования введены с середины 2017 года. До этого периода допускалось участие в работе физических лиц и индивидуальных предпринимателей. Чтобы осуществлять данную деятельность, организации необходимо членство в СРО. Существует ряд требований к квалификации сотрудников, которые ужесточаются для в случае возведения сложных и опасных объектов.

Руководитель должен иметь стаж работы по профилю не менее пяти лет. В штате должно быть не менее двух специалистов по организации строительства, включенных в национальный реестр. СРО может ставить дополнительные условия, которые касаются материально-технической базы организации. Право на оказание услуг технического заказчика подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации.

Взаимоотношения Застройщик (Инвестор) – Технический заказчик

Градостроительный кодекс разграничил обязанности участников строительно-инвестиционной деятельности. Законом выделены основные лица, участвующие в процессе:

  • инвестор – вкладывает свои или привлеченные средства в финансирование проекта;
  • застройщик – обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке процесс строительства или реконструкции объекта;
  • технический заказчик – уполномоченное лицо, которое действует в интересах застройщика на всех этапах строительства.

Застройщик может выступать в роли инвестора, но чаще это два разных лица. Договор с техзаказчиком заключает именно застройщик. Степень ответственности сторон за выполнение функций прописывается в дополнительном соглашении.

В зависимости от условий договора, в договоре может быть указан ряд требований:

  • соответствие выполненных объемов работ данным проекта;
  • соблюдение графика строительства;
  • выполнение сметных показателей;
  • соответствие заданным параметрам качества.

Технический заказчик представляет застройщика в государственных органах власти, имеет право заключать договоры на поставку материалов и оказание услуг, проводит привлечение подрядчиков, взаимодействует с проектными организациями. По своей сути, это посредническая деятельность, направленная на организацию взаимодействия всех участников строительного процесса. Технический заказчик может быть привлечен как к полному циклу строительства, так и на отдельных этапах реализации проекта.

Привлечение технического заказчика

Нередко случаются ситуации, когда застройщик считает, что в функции генеральных подрядчиков входят обязанности технического заказа. Это мнение ошибочно. Генподрядчик занимается непосредственно строительно-монтажными работами, не обязан представлять интересы инвестора или застройщика и не отвечает за получение необходимых согласований и разрешений.

Фирмы, специализирующиеся на осуществлении функций технического заказчика, обычно имеют огромный опыт в сфере реализации строительных проектов. Привлечение инвестором службы технического заказа освобождает застройщика от необходимости проведения переговоров с многочисленными организациями и контроля за соблюдением стандартов, норм и правил.

Приглашенная компания будет отстаивать финансовые интересы инвестора. Проверки проводятся на каждом этапе строительства, а допущенные ошибки оперативно ликвидируются. Технический заказчик организует эффективное расходование средств инвестора в случаях:

  • согласование стоимости работ с подрядными организациями;
  • закупка строительных материалов;
  • соблюдение сметной стоимости.

Кроме того, специалисты привлеченной организации могут взять на себя проверку данных бухгалтерского учета, а также составление финансовых отчетов расходования средств. Такая схема работы освободит инвестора и застройщика от организации отдельной дорогостоящей службы.

Стоимость услуги технического заказчика может различаться в зависимости от выполняемых функций. Услуги по техническому надзору и контролю, как правило, оплачивается помесячно в фиксированной сумме или рассчитывается в процентном соотношении от сметной стоимости строительно-монтажных работ. Цена полного комплекса услуг может доходить до 10% от суммы общих вложений.

При этом объем работ существенно не отличается. Реализация больших и малых проектов часто требует примерно одинаковых трудозатрат. Поэтому стоимость услуг технического заказа при реализации масштабных проектов может в целом обойтись дешевле.

Нам доверяют

Мы очень рады сотрудничеству и делаем все возможное, чтобы оно было как можно более продуктивным и взаимовыгодным.
ISO
Качество услуг строительного контроля гарантировано сертификатом соответствия систем менеджмента стандартам серии ISO 9001, который компания получила в 2011 году, свидетельствующий о том, что компанией строго соблюдаются и выполняются требования определенные международными стандартами.

Свидетельства СРО и допуски